מצאתם לקוח ומעוניינים למכור את דירתכם? מצאתכם בית שמוצא חן בעיניכם, וגם המחיר מתאים? מתרגשים וממהרים לחתום על זיכרון דברים כדי לא לפספס את ההזדמנות? עצרו! לא לפני שאתם קוראים את זה!
מדובר בהחלט בעסקה מרגשת, גדולה ומורכבת עבור רוב האנשים, אבל עם השלכות עתידיות. לכן, לפני שרצים לחתום על זיכרון דברים, חשוב לנהוג באחריות ובשיקול דעת.
ראשית, חשוב לדעת כי זיכרון דברים הינו הסכם משפטי מחייב, ככל ורצון הצדדים היה להתקשר בהסכם וכאשר היו בו פרטים מספקים בנוגע לעסקה. חתימה על זיכרון דברים בטרם יבוצעו כל הבדיקות המקדמיות על ידי עורך דין מומחה בתחום המקרקעין, עלולה לגרור אתכם להוצאות כספיות גבוהות והתדיינות משפטית ארוכת שנים, דבר אשר ימנע מכם למכור את הנכס עד סיום ההליכים. אם כן, הדבר הנכון לעשות הוא, להמתין לחתימה על הסכם המכר שייערך על ידי עורך דין וזאת, לאחר שכל ההיבטים המשפטיים בעסקה ייבחנו על ידו. בהסכם מכר שנערך על ידי עורך דין, להבדיל מזיכרון דברים שנערך על ידי עורך דין, קיימים מנגנונים וכלים משפטיים שונים שנועדו להבטיח את קיום ההסכם, כמו גם להגן על הצדדים בפני כשלים. לפני חתימה על הסכם המכר, עורך הדין שלכם מבצע בדיקות משפטיות כדי להבין מהם הסיכונים האפשריים בעסקה, בודק האם ואיך ניתן, להתגבר על הסיכונים באמצעות הסכם המכר. ונוקט פעולות כדי לחסוך לכם עלויות שיכולות להגיע למאות אלפי שקלים,
אם כך, מה בודק העורך דין שלכם?
היבטים קנייניים - האם הדירה רשומה בטאבו או במרשם אחר, האם המוכר הוא הבעלים של הדירה (היזהרו מעוקץ נדל"ן!), האם רובצת על הדירה הלוואת משכנתה, האם קיימות הערות הרשומות לטובת צדדים שלישיים, עיקולים, צווים שיפוטיים ו/או מנהליים.
היבטים תכנוניים - הסבר מתי והאם יש צורך להסתייע במומחים: שמאי מקרקעין (הערכות שווי, היתרים וחריגות בנייה), מהנדס בניין (בדק בית) ועוד.
היבטים כלכליים – התאמת תקציב כללי לעסקה, גיוס הון עצמי, מקורות מימון חיצוניים (כמו משכנתא, הלוואות מבני משפחה), עלויות נלוות במסגרת העסקה (שכר טרחת מתווך/מומחים/עורך דין, הובלה, ריהוט, שיפוצים ועוד).
היבטי מיסוי – מיסים יכולים לחול על שני צדדים לעסקה, כאשר המוכר משלם מס שבח והקונה משלם מס רכישה. כמו כן, על המוכר עשוי לחול גם היטל השבחה, המשולם לרשות המקומית.
לסיכום, עסקת נדל"ן כרוכה בהתרגשות רבה ובסכומי כסף גבוהים מדי. טעות קטנה עשויה לעלות לכם הרבה כסף. לפני שאתם לוחצים ידיים עם צד לעסקה פוטנציאלית, וחותמים על זיכרון דברים, שעלול להביא אתכם לקריסה כלכלית ונפשית, פנו לעורך דין המומחה לתחום המקרקעין, שידאג לנהל עבורכם את העסקה בצורה המקצועית והבטוחה ביותר.
אם כך, ההמלצה המשפטית היא - לא לחתום על זיכרון דברים לפני שייבחנו כלל ההיבטים שהוזכרו לעיל ורבים אחרים. אם אתם, בכל זאת מתעקשים, להלן כמה דגשים חשובים:
הכניסו סעיף מפורש לפיו זיכרון הדברים יהיה מותנה רק בחתימת הסכם מכר מחייב בתוך זמן קצוב, ואם לא ייחתם הסכם מכר בזמן זה, זיכרון הדברים יתבטל באופן אוטומטי, ללא פיצוי או בגובה פיצוי מינימלי.
לא להתחייב בזיכרון הדברים לרשום הערת אזהרה לטובת הרוכשים, ולהבהיר בו כי אין בכוחו של זיכרון הדברים כדי לאפשר זאת, עד לחתימת הסכם מכר מול עורך דין.